Сегмент апартаментов хоть и очень молодой, но уже достаточно успешный на рынке элитной недвижимости Москвы. Необычный формат жилья, несмотря на наличие на первый взгляд явных недостатков, медленно, но верно завоевывает симпатии девелоперов и покупателей. В чем секрет успеха сегмента и есть ли у него реальные перспективы, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Надежда Кот, директор по маркетингу и продажам «Меркурий Сити».
- Апартаменты – относительно новый формат для российского рынка. Почему он стал интересен для застройщиков?
- Рост популярности апартаментов среди девелоперов в основном связан с тем, что апартаменты можно создать там, где традиционное жилье невозможно, например, в составе многофункциональных комплексов. На апартаменты не распространяются обязательные для жилых объектов нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир. Окупаемость комплекса, в котором, помимо офисов, торговых помещений и гостиницы, предусмотрены апартаменты, повышается, при этом разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд, что, безусловно, является одним из основных преимуществ для девелопера.
- Когда и где в России появились первые апартаменты?
- Одни из первых апартаментов на российском рынке находятся в Центре международной торговли (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс» и в гостинице «Волга» – они появились еще в 90-е годы. Сегодня фактически все знаковые проекты недвижимости Москвы - Four seasons на Софийской набережной, Красная площадь, д.5, Красный Октябрь, комплекс зданий на Большой Никитской, башни «Москва-Сити» - обладают значительной апартаментной составляющей, однако большинство из этих проектов либо заморожены, либо находятся на стадии разработки. И только апартаменты в «Москва-Сити» уже обживаются первой волной собственников.
- Чем апартаменты принципиально отличаются от квартир? В чем их преимущества?
- С юридической точки зрения существует одно основное отличие: апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них невозможно зарегистрироваться по месту постоянного проживания, то есть получить прописку. Жителю постсоветского пространства, воспитанного классиками на «испорченности квартирным вопросом», сложно принять такую данность, но как только человек вырастает до «гражданина мира», этот пункт у покупателя апартаментов вызывает только улыбку. Еще одно ограничение, логически вытекающее из первого: невозможность получить ипотечный кредит на апартаменты, поскольку они не носят статуса жилья, – также не является критичным при приобретении недвижимости такого высокого статуса.
И наконец, существенное отличие апартаментов от квартиры – это широкий и разнообразный спектр услуг, доступных владельцам: прежде всего уборка помещений, ресторанное обслуживание, пользование общественными зонами самого разного назначения, например, спа-зонами и фитнес-центром. Важно то, что в случае апартаментов сервис предоставляется гостиничным оператором или другой управляющей компанией с именем и прочным положением на рынке. Соответственно, покупатели и арендаторы могут рассчитывать на качество услуг по международным стандартам. Например, апартаменты в «Меркурий Сити» будут обслуживаться международной компанией HSG Zander.
- Кто основной покупатель апартаментов?
- Апартаменты в основном покупают в дополнение к уже имеющемуся жилью – в качестве так называемой представительской квартиры, куда приглашают гостей и бизнес-партнеров, где можно остановиться на время командировки или пожить на рабочей неделе, чтобы не тратить время на дорогу до офиса.
- Насколько апартаменты дороже квартир аналогичной площади? Чем это обусловлено?
- Если мы говорим о прямых ценах от девелопера, то стоимость апартаментов на сегодня процентов на 13-15 меньше стоимости элитной квартиры в центре Москвы. Но если появляется вторичное предложение от частного лица, его стоимость уже порядка $15 -17 тыс. за кв.м, что находится в рамках традиционной элитки выше среднего уровня: люди уже оценили преимущества апартаментов и не готовы расставаться с ними за умеренные деньги.
- С точки зрения географического положения апартаментов какие районы Москвы наиболее востребованы?
- Наибольшей популярностью, безусловно, пользуются апартаменты в пределах Третьего транспортного кольца, прежде всего апартаменты в «Сити» и прилегающих районах — на них приходится более 70% покупательского спроса.
- Если говорить о российском рынке в целом, представлены ли апартаменты где-то помимо Москвы и Подмосковья? Есть ли спрос на апартаменты в Москве среди жителей регионов?
- Появление апартаментов логично, обосновано и, главное, окупаемо лишь в городах с большим количеством успешных, обеспеченных людей, желающих и способных обеспечить себе высокий уровень жизни: Москва, Санкт-Петербург, Сочи. С другой стороны, быть «в тренде» хотят все, вне зависимости от места. Можно приезжать в Москву из Новосибирска или Краснодара, но жить не в гостинице с ее правилами, порядками и ограничениями, а останавливаться в собственных апартаментах.
- Каков ваш прогноз по развитию сегмента апартаментов на ближайшее время?
- Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок апартаментов в Москве есть. Более того, он развивается и имеет все предпосылки со временем «поглотить» часть бюджетов, традиционных для рынка элитной недвижимости. Стоимость апартаментов в «Москва-Сити» и стоимость элитной квартиры в центре столицы находятся фактически в одной весовой категории. В настоящий момент средняя цифра предложения в «Сити» составляет $14-16 тыс./кв.м. Динамика развития места, его инфраструктуры и уровня комфорта проживания позволяют сделать выводы о том, что в обозримом будущем лучше места для проживания делового человека в жестких рамках мегаполиса и нехватки свободного времени не найдется. Именно поэтому неминуем вторичный рынок апартаментов с ценами выше на 20-25% от цены приобретения, а также увеличение стоимости «входного билета» в «Сити» как минимум на 5-7%.
Количество показов: