Наперекор прогнозам | Столичные ТЦ входят в новый деловой сезон весьма уверенно

Еще из примечательного — ​к торговой недвижимости вернулся интерес и со стороны инвесторов. Так, по данным компании Nikoliers, по итогам I полугодия 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 242 млрд руб., что стало рекордным показателем за последние пять лет. При этом в структуре инвестиций лидировал торговый сегмент. На его долю пришлось 58% транзакций общего объема. Для сравнения, доля офисной недвижимости составила 20%, складской — ​15%, гостиничной — ​7%.

Вакансия без драматизма
Если вспомнить, то в 2022 году сообщили о приостановке деятельности в России более 180 международных ретейлеров. При этом 23 иностранные компании из сферы торговли и общественного питания объявили об уходе из нашей страны. Это привело к нестабильности и неопределенности на рынке, эксперты предполагали резкий рост вакансии в торговых комплексах. Однако, по словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, не все из этих компаний окончательно закрыли свой бизнес, некоторые продолжают работать и/или продавать остатки, также есть и те, кто может вернуться на рынок под другим названием. «Было зафиксировано 34 ребрендинга ретейлеров/компаний и перехода бизнеса к локальным владельцам. Последний ребрендинг был произведен компанией Inditex, которая частично оставила бренды Maag (Zara), Ecru (Bershka), DUB (Pull&Bear), и ретейлерами US Polo (AR Fashion), Hamleys (Винни), Costa Coffee (Coffee), Reima (Nordy)», — ​рассказывает она.

Многие международные бренды и вовсе не уходили с российского рынка (например, Calzedonia, Gant, Furla, Karl Lagerfeld) либо были проданы новым собственникам (например, Maag). «Доля приостановивших работу на территории РФ магазинов (более 80 объектов) составляет 2,4%. Это международные бренды, которые еще не приняли окончательного решения об уходе, например Tommy Hilfiger. В течение этого года мы ожидаем, что приостановивших работу магазинов в столичных ТЦ практически не останется», — ​говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Одним словом, драматичного роста вакансии в московских ТЦ не произошло, поскольку свободные места стали заполняться новыми арендаторами — ​ретейлерами из Турции, Белоруссии, ОАЭ, Австралии, Эстонии и России. По разным оценкам экспертов, на российский рынок в текущем году вышло почти 30 новых брендов, включая мультибрендовые магазины, в том время как за весь 2022 год их вышло вдвое меньше. «Высокий показатель 2023 года связан с тем, что многие иностранные бренды приняли окончательное решение о выходе из России и освободили не только площади в торговых центрах, но и ниши. В результате стали набирать популярность мультибрендовые пространства, часть из которых продвигает локальные бренды, другая — ​выставляет микс из иностранных марок. Мультибрендовые пространства, открывшиеся в I полугодии 2023 года: NICO’NINI, Remark, TRND, Arhipoff Home, Store by LUKSE, GreЧка», — ​перечисляет Екатерина Ногай.

Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев говорит, что рынок торговой недвижимости в настоящий момент находится на этапе восстановления. «Все иностранные бренды, пожелавшие уйти, сделали это и возвращаться в своем первозданном виде не планируют. На рынке активно развивается тренд на российский ретейл, реструктуризацию иностранных брендов, а также на точечные выходы «новых иностранцев». Что касается сегментов, 73% вышедших на рынок брендов специализируются на fashion-­ассортименте. По итогам I полугодия вакансия в торговых центрах Москвы составила 10,6%, что на 3,4% ниже показателя на конец I квартала 2023 года. В целом снижение доли свободных площадей произошло впервые с IV квартала 2021 года», — ​отмечает эксперт.

Екатерина Ногай указывает на чуть большую вакансию в ТЦ Москвы — ​на уровне 12%. При этом дальнейшее улучшение потребительских настроений и возможностей будет, по ее мнению, сдерживать темпы роста доли свободных площадей, вакансия останется на том же уровне. Евгения Хакбердиева подтверждает, что девелоперы и ретейлеры адаптировались к внешним факторам, оказавшим влияние на сегмент в прошлом году: продолжается процесс заполнения торговых площадей, освобожденных ушедшими международными брендами. «При сохранении текущих темпов поглощения вакантных площадей к концу года рынок может вернуться к уровню вакансии, близкому к историческим значениям — ​10–12%», — ​дает она свой прогноз. При этом текущая конъюнктура рынка, по словам эксперта, не позволяет ставкам аренды расти. «Если ситуация не будет ухудшаться, то снижения ставок мы также не ожидаем. Более того, мы видим, что объем скидок в 2023 году ниже уровня 2022 года. Были отмечены определенные экстремумы по единичным сделкам с площадями из-под международных брендов, но это, скорее, исключение, чем тренд», — ​добавляет Евгения Хакбердиева.

Уровень свободных площадей в целом на рынке неоднороден. Более высокая вакансия наблюдается в крупных торговых центрах, откуда ушли такие гиганты, как IKEA и Decathlon. «На данный момент на отечественном рынке нет операторов, способных быстро заполнить опустевшие пространства», — ​объясняет ситуацию партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова.

С поправкой на сроки
Что касается ввода ТЦ, то девелоперы по-прежнему корректируют сроки. В I полугодии 2023 года в Москве были введены в эксплуатацию и открыты для посетителей три ТЦ совокупной торговой площадью 46 тыс. м². При этом эксперты отмечают низкую динамику строительства. «Сроки ввода объектов продолжают переноситься ввиду увеличившегося срока поиска арендаторов. Так, во II квартале 2023 года в Москве было запланировано открытие десяти ТЦ — ​это более половины из всех заявленных объектов на 2023 год. Однако на фоне негативных результатов II квартала прогнозы по строительству были скорректированы — ​до конца года в столице ожидается открытие 100 тыс. “квадратов” качественных торговых площадей. При этом в 2024–2025 годах ежегодный объем ввода торговых центров будет превышать 150 тыс. м², это будут объекты, которые находятся на разном этапе строительства и изначально были запланированы к открытию в 2022–2023 годах», — ​рассказывает о девелоперских планах Екатерина Ногай.

Более оптимистичный прогноз по вводу торговых объектов до конца текущего года дает Евгения Хакбердиева. Так, по ее словам, до конца 2023 года к вводу в эксплуатацию заявлено 167,2 тыс. км² арендопригодных торговых площадей. «В случае реализации всех проектов объем нового ввода в текущем году окажется на 35,2% выше показателя 2022 года», — ​сравнивает она.

Как известно, на показатели по вводу торговых объектов влияют крупные проекты, находящиеся на стадии девелопмента. По разным оценкам экспертов, на этапе строительства с заявленным сроком ввода в эксплуатацию в 2023 году находится 347 тыс. м². Однако аналитики CMWP прогнозируют, что до конца года введется 80 тыс. «квадратов». «Во-первых, есть вероятность, что открытие торговой составляющей ТПУ Селигерская (145 тыс. м²) сместится на 2024 год. Во-вторых, анонсированные открытия некоторых проектов ADG Group были перенесены на более поздние сроки этого года, в некоторых случаях — ​на I–II кварталы 2024 года», — ​объясняют в компании.

Объект «мельчает»
По объему ввода площадей статистику, конечно же, делают крупные торговые центры. Между тем таких проектов в столице становится все меньше и меньше, ведь главный тренд последних лет, который, по мнению экспертов, сохранится и продолжится в ближайшем будущем, — ​это увеличение количества ТЦ районного и окружного форматов. Василий Григорьев добавляет к главным трендам рынка торговой недвижимости увеличение числа локальных арендаторов и изменение их структуры за счет увеличения объема сервисов и развлечений в торговых объектах. «Происходит также переосмысление планировочных решений, точнее, наблюдается “мельчание площадок”», — ​подытоживает он. Евгения Хакбердиева тоже обращает внимание на то, что ТЦ становятся местом проведения досуга, встреч и получения эмоций. С этим связано, по ее мнению, и появление мультиформатных пространств и универмагов в составе ТЦ.

В сегменте стрит-­ретейла, по словам директора направления стрит-­ретейла NF Group Ирины Козиной, отмечается рост спроса со стороны фэшн-арендаторов, которые начали активное развитие на центральных улицах Москвы после приостановки деятельности/ухода некоторых международных брендов. «Не исключено, что к концу 2023 года первое место в структуре спроса займут фэшн-операторы, обогнав сектор общественного питания, который ранее был лидером на протяжении последних нескольких лет», — ​предполагает она. В целом эксперты отмечают сейчас на рынке торговой недвижимости благоприятную ситуацию. «Собственникам ТЦ удается привлекать новых арендаторов, а многие “старые”, уже хорошо известные на рынке, развиваются с ускоренными темпами, что было почти невозможно представить в период, когда на рынке присутствовал, например, Inditex», — ​отмечает Екатерина Ногай.

Одним словом, торговая недвижимость, которая, едва оправившись от негативных последствий пандемии, оказалась вновь под ударом в прошлом году и, как следствие, оказалась слабым звеном в сегменте коммерческой недвижимости, в текущем году этот тренд удачно переломила.