Экодевелопмент – мода или необходимость?

Согласно последним тенденциям на рынке управления коммерческой недвижимостью, арендная ставка больше не играет ключевую роль при принятии решения об аренде помещения. Опрос 1200 арендаторов коммерческой недвижимости в Европе показал, что на удовлетворенность арендными ставками в первую очередь влияет возможность получать дополнительные услуги, хорошая коммуникационная база и возможность оперативно урегулировать проблемы, возникшие в процессе эксплуатации помещений. О том, чего хотят современные российские арендаторы и могут предложить управляющие компании, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Айдар Галеев, директор по развитию Property&Facility компании NAI Becar.

- Айдар, каковы требования российских арендаторов?
- Для арендаторов важно чувствовать к себе внимание со стороны управляющей компании: важно понимать политику ТЦ, знать, к кому нужно обращаться в случае той или иной ситуации. УК должна иметь возможность четко отвечать на поставленные арендатором задачи или пожелания, а также решать проблемы по мере их возможности. Часто арендаторы уходят с объекта даже не из-за высоких ставок, а из-за нежелания УК идти на уступки и обеспечить арендатору необходимые условия.

- Какие условия создает УК, чтобы оперативно решать проблемы, возникающие в процессе эксплуатации?
- Главное не то, какие условия создает УК, а то, насколько хорошо налажены коммуникации на объекте. УК должна не только проверять состояние помещения арендатора, следить за соблюдений всех условий договора, но и давать советы по ведению его бизнеса. Допустим, формально именно арендатор должен отвечать за систему пожарной безопасности и соблюдение санитарных норм в своем помещении, однако УК, имея больший опыт, может указать арендатору недочеты.
На Западе УК стремятся превзойти ожидания арендаторов и углубляются в специфику его бизнеса, изучают особенности его ведения. Например, в компании IKEA даже проводятся тренинги среди своих арендаторов, на которых УК дает советы по поводу интерьера, ассортимента продукции, общения с покупателями, проведения рекламных акций.

- В последнее время в России стал набирать обороты гриндевелопмент. Существуют ли особые стандарты эксплуатации для экологических зданий?
- В рамках стандартов LEED и BREAM существуют условия эксплуатации, которые являются обязательными для классификации здания как экологичного: например, утилизация отходов, энергосберегающее использование ресурсов и пр. С точки зрения эксплуатации, в экоздании должен обеспечиваться контроль за табачным дымом, осуществляться мониторинг наружного воздуха (отсутствие выбросов углекислого газа в атмосферу), освещение должно быть индивидуально регулируемым, применение технологии вакуумной дистилляции воды (повторное использование).

- Есть ли экономическая целесообразность использовать экоэксплуатацию на обычных зданиях?
- Есть целый ряд эксплуатационных решений, которые стоят недорого, но позволяют существенно снизить затраты на поддержание жизнедеятельности здания: например, энергосберегающие лампы и своевременная помывка окон снижают потребление электричества, автоматически захлопывающиеся двери экономят затраты на отопление помещения. К более радикальным мерам можно отнести следующее: провести замену системы энергоснабжения, кондиционирования и пр. В результате, после установки оборудования на 25% снижается расход электроэнергии, на 30% - расход воды. Затраты на установку необходимого оборудования окупаются, в среднем, через 5 лет.

- Насколько дороже обходится экоэксплуатация по сравнению со стандартными мерами по управлению объектом? Как сильно она отражается на арендной ставке?
- Зарубежный опыт показывает, что арендная ставка в экологических зданиях, в среднем, на 5-7% выше, чем в стандартных объектах.

- Каков на сегодняшний день спрос на эту услугу? Какие компании заинтересованы в ней больше других? Насколько перспективным в России можно считать это направление?
- Как правило, арендаторами зданий, построенных по стандартам гриндевелопмента, являются крупные международные компании, чей имидж и политика предполагает борьбу с загрязнением окружающей среды. В России спрос на экологические здания также набирает обороты: еще в 2008 году в России понятия «гриндевелопмент» и «экоэксплуатация» воспринимались игроками рынка недвижимости довольно абстрактно, однако за последний год сторонников экологизации строительства прибавилось, о чем свидетельствует возросшее более чем в три раза количество членов Совета по экологическому строительству. Интерес к гриндевелопменту в России подкрепляется еще и тем, что один из условий проведения Олимпиады в Сочи является соблюдение стандартов экостроительства при возведении объектов.