Рынок лицом к покупателю

Прошедший 2010 год по сути стал первым посткризисным годом, потому и одним из самых неоднозначных. Одни связывали его с периодом активного восстановления рынка, другие считали провальным. Своим взглядом на итоги 2010-го и перспективы 2011 года на столичном рынке жилой недвижимости специально для RussianRealty.ru делится Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

- Ольга, каким запомнился рынок новостроек в ушедшем году?

- После сильного спада новых предложений в 2009 году с января 2010 года на рынке стала прослеживаться постепенная активизация застройщиков. Это было связано как с дефицитом предложения и низким уровнем конкуренции, так и с тем, что многие застройщики перестали надеяться на быстрое восстановление рынка до докризисного уровня, и приспособились к текущей рыночной ситуации. А в текущей ситуации главным на рынке недвижимости стали клиенты, для большей части из которых приоритетным фактором при покупке квартиры стала цена.

В целом на рынке новостроек в течение всего 2010 года мы отмечали положительную тенденцию увеличения количества предложений (даже в последний месяц года на рынок вышло несколько новых проектов).

После значительной корректировки стоимости в сторону понижения в 2009 году, с начала 2010 года мы наблюдаем постепенный рост средней стоимости квадратного метра по рынку новостроек в Москве. При этом основной рост по-прежнему связан с повышением стадии готовности домов, так как большинство новых проектов строятся достаточно высокими темпами, что в том числе способствует большему доверию со стороны покупателей.

В последнем полугодии стоимость «квадрата» растет уже более сдержанными темпами относительно первых шести месяцев, в среднем 1,5–2,5% в месяц.

- Назовите основные тенденции на рынке первичного жилья?

• В течение 2010 года продолжалась тенденция смещения доли предложения в сторону сегмента эконом- и комфорт-класса (около 27%). Несмотря на то, что до сих пор в структуре продающихся объектов превалирует бизнес-класс (более половины) около 44% из них уже прошли ГК, а еще 20% планируются к вводу до конца I квартал 2011 года. Таким образом, по нашим оценкам увеличение доли проектов доступного жилья продолжится и в 2011 году.

• Тенденция укрупнения проектов. Основные значимые объемы на рынке формируются за счет выхода проектов комплексной застройки (зачастую на месте бывших промзон) с большим количеством корпусов и наличием собственной инфраструктуры. Мы прогнозируем продолжение этой тенденции и в 2011 году.

• Появлений новых опций на рынке новостроек.

- Изменились ли предпочтения покупателей, приобретающих квартиры в новостройках, на пост-кризисном рынке недвижимости? Каким образом?

- Одной из тенденций, продолжающихся с начала кризиса, является смещение спроса в сторону небольших по площади квартир с невысокой общей стоимостью. Продолжается рост спроса на покупку с привлечением ипотечного кредитования. Помимо этого покупатели стали более требовательны при выборе квартиры и начинают все больше обращать внимание на наличие достаточной инфраструктуры, отделки мест общего пользования, благоустройству территории и наличие других опций – таких как отделка квартир и прочее. Особое внимание покупатели уделяют форме договора и темпам строительства объектов.

- Итоги года на рынке вторичной недвижимости: как вели себя цены в течение года? Как менялось предложение на рынке вторичного жилья?

- Что касается рынка вторичной недвижимости, то здесь наблюдается более стабильная ситуация. Последние три месяца мы фиксировали увеличение количества предложений, в целом же в течение года предложение находилось примерно на одном уровне, то снижаясь, то увеличиваясь в пределах 1–4 % в месяц.

На протяжении всего года наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры, которые постепенно вымывались с рынка, что привело к постепенному росту стоимости относительно начала года на 8%. Последние шесть месяцев рост стоимости кв.м в среднем составлял 0,5% в месяц. На рынке вторичного жилья также можно отметить высокий спрос на квартиры с адекватным соотношением цена-качество, они имеют совсем небольшой срок экспозиции. При этом квартиры, являющиеся неликвидными, могут выставляться от полугода и дольше.

- Каковы самые важные итоги в работе вашей компании в 2010 году?

- Основными итогами стало активное развитие компании, как на рынке новостроек, так и на рынке вторичной и коммерческой недвижимости Москвы. Помимо этого мы очень успешно вышли в регионы – в Сочи и Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге на сегодняшний день нашей компанией реализуется большая доля новостроек на эксклюзивной основе.

- Ваш прогноз на 2011 год. Каким будет рынок новостроек? Что ждет рынок вторичной недвижимости? В каких сегментах будет наблюдаться наиболее стремительный рост цены?

- Где-то с весны-лета мы ожидаем выход нескольких масштабных проектов в Москве, основная доля которых будет сконцентрирована в классе эконом и комфорт. Помимо этого, по нашим оценкам, к III-IV кварталу 2011 года появятся и достаточно крупные жилые комплексы бизнес-класса и несколько интересных проектов в элитном сегменте.

Очень активно будет развиваться ближайшее Подмосковье, где заявлен выход большого количества масштабных проектов, которые также могут повлиять на ситуацию на рынке.

Что касается стоимости, то на рынке новостроек мы прогнозируем умеренный рост в рамках наиболее конкурентоспособных и востребованных проектов, опять же обусловленный в основном повышением стадии готовности.

Что касается рынка вторичной недвижимости, то здесь мы прогнозируем продолжение стабильной ситуации без каких-либо масштабных изменений.