С началом осени и высокого делового сезона рынок недвижимости находится под внимательным наблюдением. Невзирая на изменчивость времен, строительная сфера демонстрирует относительную стабильность, а ипотечные программы остаются ключевым фактором, влияющим на нее.
Редакция ДН обратилась к участникам международной премии PROESTATE & TOBY Awards, чтобы получить от них объективный взгляд на ключевые тенденции рынка в разных регионах и его будущие перспективы.
Год семьи
Эксперты подчеркивают стабильный характер спроса и продаж, связанный с успешным функционированием ипотечных субсидированных госпрограмм, прежде всего «Семейной ипотеки». Руководитель службы маркетинга компании КОМОССТРОЙ Марат Касимов, которая реализует свои проекты в Ижевске и Казани, подводит итоги первой половины 2023‑го с удовлетворением и кратко называет его «Годом семьи»: «Прошедший период выдался более стабильным как в плане спроса, так и продаж. Вновь были поставлены новые рекорды и показаны красивые цифры. Непоколебимой основой для этого до сих пор остается льготное кредитование. Можно особенно подчеркнуть влияние «Семейной ипотеки». Она получила «расширение» условий — теперь под действие программы попадают семьи с двумя и более детьми до 18 лет независимо от даты их рождения».
Важность этого кредитного продукта отмечает и директор по маркетингу группы компаний (ГК) «Ленстройтрест» Ян Фельдман, который также считает «Семейную ипотеку» одним из драйверов рынка: «Мы отмечаем увеличение запросов со стороны семейных покупателей с детьми. Они стали более активно выбирать двух- и трехкомнатные квартиры. На программу приходится 50% всех наших сделок».
«Расширение субсидируемых государством ипотечных займов привело к буму кредитования, — подтверждает сложившийся тренд управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — В результате даже сворачивание «околонулевых программ» от девелоперов под давлением ЦБ РФ не привело к снижению покупательской активности».
Более того, коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим акцентирует внимание на волнах изменений в ипотечных ставках: «Мы отмечаем прирост спроса на первичное жилье после повышения ключевой ставки на 30–35% — люди опасаются изменения условий ипотечных кредитов. Часть банков подняла ставки, но часть оставила на прежнем уровне. Кроме того, изменения коснулись только программ без господдержки, а их доля и так составляла лишь 10–12% общего количества выданных кредитов. Ставки по льготной, семейной и IT-ипотеке остались на прежнем уровне».
Эмоциональная стабильность
Спрос на первичном рынке постепенно восстанавливается, что сопровождается увеличением числа сделок и стабилизацией потребительской активности. Клиенты в настоящее время уделяют меньше внимания информационному фону и сконцентрировались на разрешении стратегических задач. «Так, к примеру, во II квартале 2023 года в Москве было совершено 20,7 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ), что на 19% больше, чем в I квартале, — приводит свою аналитику Руслан Сырцов. — Главным образом, на динамику потребительской активности повлияла стабилизация эмоциональной обстановки в обществе».
В других регионах эксперты также высказывают свои мнения о стабильности спроса, но указывают на определенные тенденции перераспределения активности покупателей и миграцию спроса в большие города или, наоборот, на окраины. Например, КОМОССТРОЙ реализует большинство своих объектов в Удмуртии, и Марат Касимов отмечает, что «спрос на “новую” недвижимость в республике, безусловно, самый высокий в Ижевске. Многие из маленьких городков и сел стараются перебраться сюда, в столицу, и чаще всего все-таки рассматривают покупку своего жилья, а не аренду. Этот спрос влияет на формирование широкого предложения — вся основная конкуренция среди девелоперов аккумулируется именно в Ижевске».
Ян Фельдман выделяет обратное смещение активности покупателей в Санкт-Петербурге: «С мая мы видим постепенное оживление спроса. Из трендов можно отметить активное смещение покупательской активности от города в сторону периферии и ближайших к Петербургу районов Ленобласти». Этот сдвиг в активности также сопровождается ориентацией клиентов на новостройки в более готовом состоянии, как наиболее надежные жилищные решения.
Тенденцию роста спроса на готовые объекты подтверждает и заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров: «В проектах повышенного комфорта и уровня «бизнес» спрос смещается в сторону полностью готового продукта, но не просто с отделкой и мебелью, а чтобы эту «полную готовность» к проживанию продукта можно было упаковать в ежемесячный ипотечный платеж».
Факторы влияния
По мере приближения осени на рынке недвижимости льготные государственные программы и гибкие маркетинговые стратегии девелоперов продолжают играть важную роль. Воздействие на вторичный рынок также остается фактором влияния. Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что предстоящий сезон обещает продолжение положительных тенденций, подкрепленных адаптивностью рынка и интересами покупателей.
«Во II полугодии 2023 года первичный рынок продолжит поступательно развиваться, так как льготные госпрограммы обеспечивают застройщиков стабильным спросом», — высказывает предположение Руслан Сырцов. «Кроме того, в арсенале девелоперов есть множество действенных маркетинговых инструментов, включая спецпредложения, беспроцентные рассрочки и трейд-ин». Внимательно проработать маркетинговые программы рекомендует и Марат Касимов, особенно в свете наступающего сезонного роста спроса и объемов продаж. «Как и каждый год, в это время мы основательно готовимся и формируем отличную полку предложений для своих клиентов: новые интересные проекты и выгодные ипотечные ставки, которые помогают нашим клиентам действительно иметь перед глазами большой выбор, а не его иллюзию».
Ипотека не сдает своих позиций. Повышение ставок на вторичном рынке еще не повлияло на цены, отмечает Анна Боим, но продавцам, скорее всего, придется реагировать, снижая цены или откладывая продажи до более благоприятного времени. Такое положение может оказать влияние даже на первичный рынок. «Порядка 20% покупателей новостроек в Новой Москве используют для этого средства от продажи старой квартиры. Часть таких клиентов из-за ситуации на вторичном рынке, вероятно, не дойдут до офисов продаж девелоперов. Тем не менее мы не ожидаем роста цен более 10% до конца года», — комментирует эксперт. Но все может и измениться. Руслан Сырцов настроен оптимистично: «Спрос на ипотеку усилится, несмотря на ограничительные меры ЦБ, если будет утверждено правило о включении ремонта и меблировки в стоимость кредитования. Подобная мера была анонсирована властями». Сентябрь, а с ним и новый деловой сезон уже наступил, ждем дальнейшего развития событий.
АВТОР: Ольга ВЛАДИМИРОВА
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ Сентябрь 2023 № 164
Количество показов: