Шаг назад, два – ​вперед | Только так можно сохранить достигнутые темпы развития стройотрасли

Начало осени — ​сложное время года для строительной отрасли. После традиционного летнего затишья покупатели возвращаются в город после отпусков и начинается новый деловой сезон.

Правда, в этом году к привычному оживлению добавляются и «новые ввод­ные» — ​за лето произошло несколько важных событий, среди которых — ​повышение ключевой ставки ЦБ РФ, отмена антикризисных послаблений для застройщиков, введенные российскими властями весной прошлого года для поддержки стройкомплекса, которые, в частности, вводили запрет на судебные иски к строителям из-за переносов сроков сдачи объектов. Свое влияние начинает оказывать и фактический запрет в этом году на «околонулевые» ставки, которые предлагают застройщики на свои объекты. «Готов ли рынок работать в изменившихся условиях?» — ​об этом ДН узнал у бизнеса и экспертов.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский напоминает: с даты вступления в силу Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 «Об установлении особенностей применения неустойки, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве» действовал так называемый мораторий — ​когда застройщиками не вменялись финансовые санкции за нарушение условий договоров долевого участия (ДДУ). А по ранее заявленным штрафам предоставлялась отсрочка оплаты, а их размер ограничивался текущей ключевой ставкой ЦБ РФ, но не выше 9,5% годовых (по состоянию на 25 февраля прошлого года). Первоначально данная мера поддержки отрасли была принята кабмином как временная — ​до конца 2022 года, но затем продлена еще на полгода — ​до 30 июня 2023 го. Тем не менее, как отмечает эксперт ДН, утверждать, что с 1 июля жизнь застройщиков, когда денежные компенсации и пени, причитающиеся дольщикам по 214-ФЗ, вновь будут начисляться и оплачиваться в полном объеме, существенно изменится — ​пока не приходится.

«Надо сказать, что иски дольщиков во время действия моратория не прекращались, да и меньше их вовсе не стало, — ​обращает внимание Владислав Преображенский. — ​Полтора месяца жизни застройщиков без моратория в этом плане не показатель (тем более в период летнего, сезонного снижения деловой активности). Для более корректных системных выводов, с учетом рассмотрения споров в нескольких судебных инстанциях, нужно накопить статистику по судам с дольщиками за более длительный период (например, до конца текущего года)».

Разница, может, сейчас и невелика, но она есть. Опрошенные ДН застройщики в целом положительно оценивают правительственные послабления, считая, что за отведенный на них срок они сильно помогли, но ситуация будет меняться, и не в лучшую для бизнеса сторону. Так, заместитель руководителя юридического департамента группы компаний (ГК) «Гранель» Максим Деев отмечает, что ранее участнику долевого строительства, которому квартира была передана по одностороннему акту ввиду его уклонения от такой передачи, не особо было выгодно оспаривать такой документ, ведь до 30 июня этого года неустойка все равно не начислялась. Теперь же ситуация изменится. И дольщики, которым может показаться, что квартира, переданная в исключительных случаях таким образом, имеет недостатки, будут это оспаривать, требуя взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры. Соответственно, и исков может стать больше.

Тогда как, по словам коммерческого директора ASTERUS Веры Стефан, из-за внешних обстоятельств многие девелоперские компании столкнулись с проблемами логистики и необходимостью импортозамещения строительных материалов и оборудования. На поиск аналогов и выстраивание новых логистических цепочек потребовалось время, что неминуемо могло привести к задержке и срыву сроков передачи квартир. «На своем опыте мы убедились, насколько своевременным было введение регулирования порядка передачи объектов долевого строительства с разделением видов недостатков на существенные и несущественные, а кроме того, введение четкого срока на устранение таких недостатков — ​не более 60 календарных дней, — ​рассказывает она. — ​Причина в том, что даже российские поставщики стройматериалов испытывали сложности, отказавшись от импортного сырья, и задерживали выпуск продукции, к ним выстраивались очереди. И поставки, например, стеклопакетов под замену (по полученному при приемке замечанию от дольщика) объективно приходилось ждать дольше».

При этом все участники рынка уже работали в таких условиях и до введения моратория, вспоминает директор по продажам московского департамента «Группы Аквилон» Алексей Лысенко. «Поэтому у нас было достаточно времени, чтобы подстроиться под новые реалии и вызовы, — ​добавляет он. — ​В сложившейся ситуации “Группа Аквилон” стратегически решила закладывать больший срок на реализацию новых проектов. Поэтому мы уверены, что в случае возникновения рисков мы выполним свои обязательства перед участниками долевого строительства. Возможно, даже раньше заявленного срока».

Генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина и вовсе уверена, что это были излишние меры: «В Минстрое немного перестраховались на случай экономических проблем». А так как краха на рынке не случилось, эти меры больше и не понадобились. «Может быть, в ближайшем будущем ­что-то и почувствуем, когда накопится новая судебная практика, но пока к радикальным изменениям как сам мораторий, так и его отмена не привели», — ​подчеркивает она.

В то же время эксперт считает, что по-прежнему не решена проблема: как, с одной стороны, защитить покупателей жилья от некачественно сделанной работы, с другой — ​как обезопасить застройщиков от необоснованных судебных исков. И это вопрос законодательный, а не временных полумер. «Юристы готовились к этому за много лет до, так как количество “долевых споров” от года к году росло и нужны были ответные шаги. В частности, четкие регламенты, по которым бизнесу работать в таких ситуациях. Сам объем этих исков, конечно, растет, но для рынка он еще не критичный — ​десятки миллионов руб­лей на всю отрасль, но даже это “забивает” работу судов и юристов. Думаю, к этой проблеме законотворцы скоро вернутся и решат ее в обозримом будущем», — ​надеется Виолетта Басина.

С необходимостью внесения соответствующих корректировок в 214-ФЗ согласен и Владислав Преображенский, отмечающий, что все профессиональные участники рынка сходятся во мнении, что для более эффективной защиты прав добросовестных граждан — ​дольщиков, поддержания финансовой устойчивости застройщиков, сохранения баланса интересов сторон и борьбы с так называемым «потребительским экстремизмом» нужны не только подобные моратории и другие временные меры, но и системные изменения в сам «долевой» закон. Одним из первых шагов в правильном направлении представитель профсообщества называет принятый этим летом 421-ФЗ, ограничивающий максимальный размер неустойки для застройщиков уникальных объектов строительства (согласно Град­Кодексу РФ, к ним относятся здания высотой более 100 м и глубиной подземной части от 15 м) на уровне 5% цены ДДУ.

Если с окончанием моратория особых проблем рынок и не ждет, то отмена Центробанком РФ «околонулевой ипотеки от застройщика» выглядит довольно болезненно. «Пока прошло недостаточно времени для оценки последствий от действий, предпринятых регулятором. Эффект будет состоять в том, насколько ужесточение требований ЦБ РФ сократит текущий платежеспособный спрос, а также возможности системы в целом адаптироваться к данным требованиям так, чтобы минимизировать потерю части платежеспособного спроса», — ​говорит Владислав Преображенский.

При этом изобретательный рынок готовится создавать новые продукты, которые поддержали бы спрос. Какими они будут, пока не понятно, но представитель КИМ уверен, что новый продукт будет соответствовать складывающемуся рынку. «Необходимо уточнить, что нет абстрактного изменения подходов к тому или иному девелоперскому проекту в среднем. В соответствии с конкретным сегментом идет миграция спроса по определенным параметрам, которые могут включать площадь, технические, технологические решения и т. д.», — ​добавляет эксперт.

Сегодня в существующей парадигме застройщики придумывают все новые и новые способы продвижения продаж, соглашается с коллегой Алексей Лысенко. «Однако с учетом проектного финансирования мы математически высчитываем наиболее эффективную, с нашей точки зрения, модель. И, уже отталкиваясь от этих данных, вводим дополнительные стимулирующие инструменты реализации. “Группа Аквилон”, к примеру, уже давно придерживается концепции “разумные метры”. Мы тщательным образом прорабатываем каждую планировку и эргономику. Смысл концепции — ​в использовании каждого квадратного метра без лишних углов, перегородок и т. д., которые увеличивают площадь квартиры, но по факту “съедают” реально используемое пространство», — ​рассказывает о стратегии своей компании Алексей Лысенко.

Что же касается банковского продукта, то тут тоже возможны изменения. «Самым заинтересованным участником в разработке новых продуктов является сама банковская система, — ​считает Владислав Преображенский. — ​Недвижимость во всех ее проявлениях является важным объектом, с которым работают банкиры. Поэтому в целях более удобного для потребителя способа реализации недвижимости будут разрабатываться дополнительные продукты. Продукты, которые беспокоили ЦБ РФ как регулятора, практически полностью ушли из предложений, заменяясь на приемлемые банковские продукты, которые не противоречат требованиям ЦБ. Результат отражается в таком статистическом параметре, как просрочка выполнения заемщиком своих обязательств. Исходя из данного параметра, сектор новостроек показывает лучший результат по сравнению со вторичным рынком».

И все же на рыночные настроения влияют не только эти факторы. Пока коллективный прогноз можно описать как «стабильный с уклоном в переменчивость». «С июня мы наблюдаем положительную динамику увеличения объемов реализации наших проектов — ​как в комфорт-­сегменте, так и в бизнес-­классе, — ​делится с ДН Алексей Лысенко. — ​В реалиях сегодняшнего дня, с учетом повышения ключевой ставки и увеличения процентов по ипотеке, предполагаем, что можем увидеть некоторый спад в краткосрочной перспективе. В целом плановые показатели на 2023 год сохраняются, мы намереваемся их выполнить в полном объеме. Рынок недвижимости в России сталкивался и не с такими вызовами, всегда успешно адаптировался и продолжал развиваться».

Прогноз Владислава Преображенского звучит менее оптимистично: «Основой плана является сохранение достигнутых темпов развития отрасли. Кроме того, многое будет зависеть от стабилизации экономики страны в целом и ее бюджетной сферы в частности на фоне нестабильного положения отечественной валюты и крайне высокой зависимости отечественной экономики от импорта».

А вот у руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашева — ​ожидания достаточно позитивные. «Явного кризиса не случилось, — ​напоминает он. — ​Далеко идущие прогнозы сложно делать, но пока основным фактором на рынке остается ипотека и ипотечные ставки. Пока смотрим на ипотеку и инфляцию. Инфляция растет, и люди будут вкладываться своими сбережениями в недвижимость.

Ставки ипотеки растут, инфляция разгоняется, и понятно, что рост курса доллара тянет за собой рост цен на всё. Квартиры покупают ускоренными темпами, нежели в ­какие-то периоды кризиса. Но нужно понимать, что если ­когда-то густо, то скоро может стать пусто. Рынок нервный немножко, будущее неопределенно во многом, и это все понимают.

Что немного поуспокоило рынок — ​это то, что продлена льготная ипотека. Но от инфляционных ожиданий и ипотеки на вторичку никуда не денешься. Там она подходит к своему критическому значению, там льготных ипотек нет, а 12–13% — ​это фактически граница ипотеки. При ипотечной ставке более чем 13% фактически становится не выгодно брать ипотеку на длительный срок.

Официальные данные инфляции — ​4%, но они вряд ли учитывают реалии, качественную одежду и бытовую технику. Параллельным импортом это не решить, и инфляция будет гораздо выше, и если люди будут чувствовать, что инфляция 20–30% в год, то это может сильно подстегнуть спрос на ипотеку, потому что это прекрасный способ сберечь средства. Но это тут же поднимает цены на жилье».